¿Qué busco en un Arrendamiento Comercial?

Los arrendamientos comerciales no son lo mismo que los arrendamientos residenciales. En los arrendamientos residenciales, la ley especifica una serie de responsabilidades para el arrendador. Los arrendamientos comerciales no tienen los mismos requisitos legales. Comprender las diferencias y los términos específicos en un arrendamiento comercial es crucial para las empresas que buscan asegurar el espacio adecuado para sus operaciones.

Arrendamientos comerciales vs. arrendamientos residenciales

Los arrendamientos comerciales y los arrendamientos residenciales difieren en varias formas fundamentales. Una diferencia básica es que los arrendamientos comerciales suelen tener una duración más larga, a menudo oscilando entre 3 y 10 años, mientras que los arrendamientos residenciales son generalmente más cortos, generalmente de 1 año o menos. Adicionalmente, los arrendamientos comerciales tienden a ser más complejos, con un mayor énfasis en las necesidades y requerimientos específicos del inquilino del negocio. Cálculos de renta, responsabilidades de mantenimiento y cláusulas de rescisión son solo algunas de las áreas donde los arrendamientos comerciales divergen de sus contrapartes residenciales.

Arrendamientos de servicio completo frente a arrendamientos NNN (Triple Net)

Otra distinción importante en los arrendamientos comerciales es la diferencia entre los arrendamientos de servicio completo y NNN (triple net). En un contrato de arrendamiento de servicio completo, el arrendador cubre los costos de servicios públicos, impuestos a la propiedad y mantenimiento del edificio, y la renta refleja estos gastos adicionales. Por el contrario, en un arrendamiento NNN, el inquilino paga una parte prorrateada de estos costos, además de la renta base (a menudo denominada Mantenimiento de Área Común o “CAM”). La elección entre un arrendamiento de servicio completo y NNN puede tener implicaciones financieras significativas para un negocio. Los arrendamientos de servicio completo proporcionan más previsibilidad y estabilidad en términos de gastos mensuales, pero pueden venir con una renta base más alta. Los arrendamientos NNN ofrecen el potencial de renta base más baja pero requieren que el inquilino administre y presupueste los gastos operativos adicionales. Una palabra de precaución al ingresar a un contrato de arrendamiento NNN es saber cuánto puede fluctuar el CAM; si no hay límite en los aumentos de CAM, puede perjudicar a una pequeña empresa que no puede absorber el aumento inesperado.

Cláusulas comunes a tener en cuenta

Los arrendamientos comerciales a menudo están cargados de cláusulas complejas que pueden tener consecuencias de gran alcance para los inquilinos, ya que generalmente son escritas por el propietario y favorecen al propietario. Algunas de las cláusulas más críticas a tener en cuenta incluyen:

1. Disposiciones de aumento de renta: Estas cláusulas describen cómo aumentará la renta en el transcurso del arrendamiento, a menudo ligada a factores como la inflación o las tasas de mercado. Revise cuidadosamente estas disposiciones para asegurarse de que se alineen con las proyecciones financieras de su negocio.
2. Responsabilidades de Mantenimiento y Reparación: Definir claramente quién es el responsable de mantener y reparar las instalaciones arrendadas, así como los costos asociados. Esto incluye qué tan rápido debe remediarse un problema y qué constituye un 'remedio'. Las cláusulas mal redactadas pueden dar lugar a disputas y gastos inesperados.
3. Opciones de Terminación y Renovación: Entender los términos y condiciones para rescindir el contrato de arrendamiento o renovarlo al final del plazo. Asegúrese de que estas cláusulas proporcionen a su negocio la flexibilidad que necesita.
4. Sin tapa en CAM: La tarifa CAM está diseñada para tener cierta flexibilidad para permitir que el propietario recupere el costo adicional de mantenimiento. Esto es comprensible; sin embargo, deja vulnerable a una pequeña empresa debido a la variabilidad. Negociar un tope a un aumento de CAM es una forma de proporcionar más estabilidad al panorama financiero de una pequeña empresa.
5. Restricciones de subarrendar y asignación: Muchos arrendamientos comerciales imponen limitaciones a la capacidad de un inquilino para subarrendar el espacio o asignar el contrato de arrendamiento a otra parte; otros pueden imponer una tarifa para permitir la asignación. Negocie estas cláusulas cuidadosamente para preservar las opciones de su negocio.
6. Disposiciones de indemnización y responsabilidad: Revise las cláusulas de indemnización y responsabilidad del contrato de arrendamiento para comprender el alcance de la exposición de su negocio a posibles riesgos y responsabilidades.

Conclusión

Los arrendamientos comerciales son complejos y pueden variar mucho de un propietario a otro. Es sumamente importante que los locatarios comerciales no den nada por sentado. Al revisar cuidadosamente las cláusulas comunes y negociar términos favorables, puede asegurarse de que su arrendamiento comercial se alinee con las necesidades de su negocio y proteja sus intereses a largo plazo.

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